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以前高价地今何在?有的折本入市 有的仍未“解套”

时间:2020-09-09 11:52 来源:丹江口市履侵财经快讯网 点击:132

  2016年以来,至今保持高价地纪录的地块面临着两栽命运:折本入市,阻爽约待。不论选择哪一栽道路,这些高地价也许都将难逃折本的终局。与此同时,拿高价地固然使得房企暂时间风光无两,但是日后,却有能够面临资金和经营等众方面的后遗症。

  在国内疫情得到周详限制以来,岁首冰冻的房地产市场逐渐回温,尤其是土地市场率先火炎,杭州、上海、北京等城市上半年土地出让金已经突破千亿元,同时,沉寂许久的高价地块重出江湖,“高价地”再次成为市场关注的关键词。

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  以史为鉴,在土地市场重新火炎的时候,吾们盘点2016年以来全国各地典型高价地的来历和近况,也为现在非理性拿地的房企敲响警钟。

  全国单价最贵地块折本入市,229套住宅仅售出28套

  2016年以来,至今保持高价地纪录的地块面临着两栽命运:折本入市,阻爽约待。不论选择哪一栽道路,这些高地价也许都将难逃折本的终局。

  按照易居钻研院的数据,在全国著名的十宗高价地中,最惹人关注的要数2016年的全国单价最高地块。2016年8月17日,融信制服17家房企,以110.1亿总价拿下上海静安区内环内的复兴社区地块,溢价率高达139%,楼面价为10.02万元/平方米。据业内估算,扣除保障、矜持等的可售面积楼面价更是达到14万元/平方米以上,到现在为止仍是国内(不含港澳台)单价最高地块。

  2016年,融信拿地不久后,万科以53.95亿元入股该项现在,持股49%,成为操盘方,融信则转而防守幕后成为承担财务角色。该地块出让近4年后,直到2020年4月30日,该项现在(案名“复兴路一号”)始批房源才取证入市,预售证平均单价12.98万元/平方米。能够说,时隔近4年,该项方针“面包”价格照样矮于“面粉”价格。

  不光这样,尽管该项现在请下世界著名修建行家罗杰斯担纲设计,但是入市后市场并不买账。按照网上房地产最新数据,该项现在开盘2个众月以来,截至7月15日,229套住宅共售出28套。

  售价高于楼面价,同样折本入市的项现在还有融侨集团2016年以总价42.18亿元夺得厦门翔安区2016XP04地块,彼时楼面价38345元/平方米,溢价率140%,那时刷新了厦门土拍成交纪录,即使到现在也仍是厦门岛外单价最高的地块。该项现在2019年3月开盘,现在在售均价为37500元/平方米,矮于楼面价。

  10宗地开盘不能一半,其中3宗已被转卖

  原形上,万科除了接手了融信的全国最贵单价地块外,还接手了华夏愉快(600340)手中另一块高价地。

  2017年10月,华夏愉快以13.86亿元总价拿下龙河开发区的廊安土2017-5地块,溢价率44%,楼面价约为9713元/平方米,至今仍是廊坊单价最高纪录。该项现在后被万科接手,现在仍未开盘,周边的项现在中,始开国风悦府在售毛坯均价11700元/平方米,仅比该地块楼面价高2000元/平方米。

  而在被收购的高价地中,命运最为波折的要数南京麒麟板块科技创新园中央地区的G09地块。2016年4月15日,北京京奥港集团以47.6亿元竞得该地块,楼面价22353元/平方米,溢价率高达163%,成为那时的区域新高。2017年9月11日,该楼盘开出始批房源时的均价仅为25884元/平方米,仅比楼面价高出3500元/平方米。更“惨”的是,即便是折本价,也并异国带来意料的出售额。由于出售欠安、借款到期、亏欠工程款等因为,该项现在2017岁暮陷入收工状态,国内国际后被蓝光地产收购。

  此外,2016年以来的10宗典型高价地中,有5宗地尚未入市。其中,格力唐家湾地块和阳光城福州五一新城地块,拿地时间均已超过4年仍未开盘,楼面价照样高于周边新房售价。

  回顾来望,2016年8月,格力地产(600185)以总价12.48亿元拿下唐家湾科技创新海岸片区2016-12地块,楼面价29120元/平方米,溢价率高达546%,该地块现在照样是珠海最贵的单价地;同样是2016年8月,阳光城以15.5亿元购得福州市中央五一新城地块,平均楼面价21685元/平方米,溢价率106.39%,据那时业内估算,扣除配建片面该项现在可售楼面价高达4.5万元/平方米。

  2016年以来十宗典型高价地

  十宗典型高价地,按照易居钻研院数据清理。单位:元/㎡

  房企拿高价地遭“逆噬”,或陷入经营危机

  拿高价地使得房企暂时间风光无两,但是日后,却面临着资金和经营等众方面的后遗症,甚至片面中幼企业由于不吝成本地非理性拿地,而陷入了资金链断裂的边缘。

  易居钻研院指出,总结拿高价地的企业特征,大致可分为三类。第一类为激进型民企,代外有融信、泰禾、阳光城、融侨等;第二类为大型国企属下的房地产开发公司,房地产开发非这类大型集团的中央业务,片面企业市场研判能力偏弱,往往在高价时点拿地,如葛洲坝(600068)、格力等;第三类为众元化发展的中幼房企,如北大资源,京奥港等。这三类企业中,第三类企业由于市场周围较幼,拿错高价地所支付的代价最大。

  以北大资源为例,行为北京大私塾办企业,主业为产业园区开发及运营、产城融相符项现在开发的企业,北大资源在2016年出售额一度达到191.3亿元,进入房企百强名单,2016年以来,在东莞、成都、南京、杭州等地高溢价拿地,添上主交易务产业地产前期投资大,集体开发周期长,现金回笼较慢,北大资源近年来深陷高欠债逆境。现在,北大资源的母公司方正集团陷入破产重整状态。今年1月,北大资源旗下两家公司遭五矿国际申请凝结资产。

  “总结高价地被套的哺育,房企拿地时必要足够敬畏当局的调控政策,且不要太甚高估板块潜力和异日房价。”易居钻研院钻研员沈昕外示,从几宗调控升级后拍出的高价地来望,被“套住”的风险较大,所以拿地时需足够偏重调控政策。现在来望,中央已将“房住不炒”行为基本国策,并异国由于疫情的发生而放松房地产调控。稀奇是近日,杭州、东莞、宁波、深圳等炎点城市先后收紧调控政策,其他炎点城市有能够也会跟进,房企要足够偏重,拿地还需客不益看理性,郑重为重。

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